Penthouse dans l’Est du Var : peut-il devenir un investissement locatif défiscalisant ?

Un penthouse désigne un appartement situé au dernier étage d’un immeuble, généralement prolongé d’une grande terrasse et bénéficiant d’une vue dégagée. Dans l’Est du Var, ce type de logement se rencontre dans des résidences récentes au Muy, à Draguignan, à Fréjus ou dans les communes plus touristiques du littoral. Sa rareté peut soutenir son attractivité locative. Elle ne crée toutefois aucun avantage fiscal automatique.

Pour un propriétaire, la question se pose en trois temps : identifier la demande réelle, choisir un mode de location compatible avec le bien et vérifier les règles fiscales applicables. Le niveau de prix, les charges de copropriété et la gestion d’une terrasse de grande taille pèsent souvent davantage sur le rendement qu’un appartement standard.

Un penthouse : un appartement-terrasse, pas un statut fiscal

Le terme « penthouse » n’a pas de définition juridique particulière en droit immobilier français. Il décrit surtout un positionnement : dernier niveau, terrasse généreuse, prestations plus soignées, parfois solarium, spa ou piscine privative. Dans les annonces françaises, l’expression « appartement-terrasse » est souvent plus précise.

Le régime fiscal dépend donc de l’usage du logement, et non de son appellation. Un penthouse loué vide relève des revenus fonciers. Loué avec un mobilier suffisant pour permettre au locataire d’y vivre normalement, il produit des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). S’il est revendu avec une plus-value, les règles de taxation immobilière des particuliers s’appliquent en principe, avec une nuance devenue majeure pour les loueurs meublés non professionnels.

Avant toute offre, l’investisseur a intérêt à comparer le prix au mètre carré du dernier étage avec les valeurs des appartements familiaux du même secteur. Les écarts peuvent être élevés sans que les loyers suivent dans les mêmes proportions. Une lecture des prix immobiliers au Muy permet de replacer le budget d’acquisition dans le marché local.

Quelle demande locative dans l’Est du Var ?

Au Muy, un grand appartement avec extérieur peut intéresser des actifs en mobilité, des familles en attente d’achat, des cadres travaillant entre Draguignan et le bassin fréjusien, ainsi qu’une clientèle recherchant un logement meublé de quelques mois. La demande touristique est plus structurée près du littoral. Elle devient plus saisonnière à mesure que l’on s’approche de Sainte-Maxime, Fréjus ou Saint-Raphaël.

Un penthouse vise un segment étroit. Un logement de 90 m² avec trois chambres, une terrasse utilisable et deux stationnements répond à un besoin identifiable. À l’inverse, un très grand logement avec une terrasse exposée sans protection, une seule place de parking et des charges élevées peut rester longtemps vacant, malgré une présentation haut de gamme.

La valeur locative dépend notamment de critères concrets :

• la proximité des axes vers l’A8, Draguignan et Fréjus ;
• la présence d’un ascenseur, essentielle au dernier étage ;
• le nombre de chambres et de salles d’eau ;
• la qualité thermique, le classement DPE et la performance de la climatisation réversible ;
• l’intimité de la terrasse, son ombrage et son entretien ;
• un garage fermé ou plusieurs places de stationnement.

Dans l’immobilier de prestige, le stationnement sécurisé constitue souvent un élément déterminant de commercialisation. Un garage dans un programme haut de gamme peut aussi limiter le risque de vacance et améliorer la revente.

Location nue ou meublée : deux cadres fiscaux très différents

La location nue : revenus fonciers et bail plus stable

Une location vide s’inscrit généralement dans une logique patrimoniale de longue durée. Le bail d’habitation est conclu pour trois ans lorsque le bailleur est une personne physique. Les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, après déduction des charges admises au régime réel : intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion, travaux déductibles et certaines charges de copropriété.

Le déficit foncier provenant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt peut, sous conditions, s’imputer sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 euros. Cette mécanique exige de conserver le bien en location pendant la période prévue par les textes. Elle concerne surtout les logements nécessitant des travaux déductibles ; elle s’adapte rarement à un penthouse neuf ou récent déjà en très bon état.

La location meublée : le régime LMNP et l’amortissement

En location meublée longue durée, un propriétaire relève fréquemment du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Il peut opter pour le régime micro-BIC lorsque ses recettes restent sous le plafond applicable, ou choisir le régime réel. Au réel, les charges supportées pour la location sont déductibles et le logement, hors valeur du terrain, peut être amorti comptablement. Le mobilier et certains équipements peuvent aussi être amortis.

C’est cette possibilité d’amortissement qui explique l’intérêt fiscal souvent associé au LMNP. Elle peut réduire fortement le résultat imposable pendant plusieurs années lorsque les loyers, les intérêts et les charges le permettent. Elle ne procure pas une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat. Un expert-comptable est généralement utile pour établir la liasse fiscale, suivre les amortissements et déclarer l’activité.

Le régime réel comporte des limites. Les déficits LMNP ne s’imputent pas librement sur les salaires ou les autres revenus du foyer. Ils suivent des règles propres aux BIC non professionnels. Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits en LMNP sont en principe réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la vente, sauf cas d’exclusion prévus par la loi. L’économie d’impôt à l’exploitation doit donc être examinée avec la fiscalité de sortie.

La location saisonnière peut améliorer les recettes, avec une gestion plus dense

Un penthouse doté d’une vue, d’une terrasse aménagée et d’un accès rapide aux pôles touristiques peut convenir à la location de courte durée. Le potentiel de chiffre d’affaires ne suffit pourtant pas à établir une rentabilité. Il faut intégrer les périodes creuses, les commissions de plateforme, les ménages, le linge, les consommations d’eau et d’électricité, l’accueil des voyageurs, les petites réparations et le renouvellement du mobilier.

Le classement en meublé de tourisme peut modifier le régime micro-BIC, mais il suppose une démarche volontaire et le respect de critères précis. Les règles applicables aux meublés de tourisme ont été durcies par la loi du 19 novembre 2024 : abattements, plafonds et pouvoirs des communes doivent être vérifiés pour l’année de perception des loyers. Une déclaration en mairie, un numéro d’enregistrement ou une autorisation de changement d’usage peuvent être requis selon la commune et la réglementation locale.

Le règlement de copropriété mérite une lecture complète avant l’achat. Une clause d’habitation bourgeoise, les règles sur les nuisances ou les dispositions relatives aux locations de courte durée peuvent restreindre le projet. Une terrasse privative n’autorise pas davantage les aménagements permanents sans contrôle : pergola, cuisine extérieure, jacuzzi et équipements techniques peuvent nécessiter l’accord de la copropriété, voire une autorisation d’urbanisme.

Calculer le rendement d’un penthouse sans écarter les coûts spécifiques

Le rendement brut se calcule simplement : loyer annuel hors charges divisé par le prix d’acquisition global, puis multiplié par 100. Pour un bien acheté 500 000 euros, frais d’acquisition et mobilier compris, et loué 1 800 euros hors charges par mois, le rendement brut atteint 4,32 %. Ce premier ratio reste insuffisant pour juger le projet.

Le calcul utile est le rendement net avant impôt. Il retranche au minimum la taxe foncière, les charges non récupérables, l’assurance propriétaire non occupant, les frais de gestion, les périodes de vacance, l’entretien et le budget de renouvellement du mobilier. Pour un penthouse, il faut ajouter une réserve pour l’étanchéité de la terrasse, les stores, les garde-corps, les équipements de climatisation et, le cas échéant, la piscine ou le spa.

Un loyer élevé ne compense pas automatiquement un prix d’achat élevé. La cohérence entre prix, loyer durable, charges et revente conditionne l’équilibre de l’opération.

Les frais d’acquisition font partie du coût réellement investi. Leur estimation doit figurer dans le plan de financement dès le départ ; ce guide sur les frais de notaire au Muy aide à en cadrer le montant. Il convient aussi de demander les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale, le carnet d’entretien, le montant du fonds travaux et les appels de charges. Une réfection de toiture-terrasse votée après l’achat peut modifier sensiblement l’équation.

Penthouse dans l’Est du Var : ce qu’il faut retenir

Un penthouse peut constituer un support de location meublée intéressant dans l’Est du Var lorsque son emplacement répond à une demande clairement identifiée, que les charges restent maîtrisées et que le prix d’acquisition laisse une marge de rendement. Le LMNP au réel permet, dans de nombreux cas, de réduire l’imposition des loyers grâce aux charges et aux amortissements. Cette optimisation ne doit pas être confondue avec un dispositif de défiscalisation à l’achat.

La location vide apporte davantage de stabilité et peut convenir à une stratégie de conservation longue. La location saisonnière exige, elle, une étude réglementaire et opérationnelle plus poussée. Avant de signer, le projet gagne à être chiffré sur plusieurs scénarios de loyer, de vacance et de fiscalité, en intégrant dès l’origine les conditions de revente du bien.